2025年7月24日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称“《新解释》”）正式施行。《新解释》对二手房买受人能否排除强制执行的问题作出了系统性规定，并在延续原有裁判规则的基础上，增设创新性救济路径，同时对权利对抗范围、举证责任、程序衔接等核心问题进行了重大调整。本文结合法律规定与典型案例，对二手房买受人排除执行的规则演变作相关解读。2019年11月发布实施的《九民纪要》第126条对“第28条是第27条除外情形”的适用观点，作出明确矫正——一般买受人不适用商品房消费者排除抵押权强制执行的处理规则，即一般买受人不得对抗抵押权人的强制执行。
一、法律适用冲突与规则演变：从权利对抗到价值衡平
（一）第27条与第28条的适用关系之争
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）第27条（下称“第27条”）确立了“不应排除担保物权等优先受偿权的强制执行”的一般原则，而司法实践中，但书条款“法律、司法解释另有规定的除外”成为争议焦点。
在2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）出台前，大部分法院认为，《执行异议和复议规定》第28条（下称“第28条”）无过错一般买受人（案外人系除商品房消费者之外的买受人，本文主要指二手房买受人）的物权期待权可构成第27条的例外，即二手房买受人符合第28条规定的四要件时，可排除抵押权的强制执行。
法律规定：
《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
司法判例：
(2019)最高法民申766号、(2019)最高法民申5142号、(2019)最高法民申4695号
2019年11月发布实施的《九民纪要》第126条对“第28条是第27条除外情形”的适用观点，作出明确矫正——一般买受人不适用商品房消费者排除抵押权强制执行的处理规则，即一般买受人不得对抗抵押权人的强制执行。
其法理基础在于：
第一，一般买受人的物权期待权本质上属于债权，而抵押权属物权，“物权优先于债权”是民法的基本原则；
第二，商品房消费者的物权期待权虽然也属于债权，但因其涉及生存权，故予以特殊保护，但该保护不应无限扩大范围，不能动摇抵押权具有优先性的基本原则。而二手房买受人作为一般买受人，缺乏优先保护的“生存权”价值基础（《九民纪要》第125条）。
条文：
《九民纪要》第126条：“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
后续法院在此类案外人执行异议案件中的裁判观点，均遵循《九民纪要》进行说理，强调：即使二手房买受人符合第28条规定的四要件，亦不足以对抗抵押权，进而不能排除对抵押物的强制执行。
司法判例：
（2021）最高法民再189号、(2023)最高法民申1807号、(2024)最高法民申5664号
二、《新解释》的创新突破：代为清偿与权利分层保护
（一）创设“代为清偿”机制：“对抗”优先债权的例外路径
如上文，在《新解释》出台前，一般买受人提出对抗抵押权人、排除抵押物强制执行的案外人执行异议之诉，其诉讼请求必将被法院驳回，且无其他救济途径。
而《新解释》第十三条首次规定：买受人可通过向法院交付足额代偿价款，排除建设工程价款优先权、抵押权的执行。该规则衔接《民法典》第524条第三人代为清偿制度，核心要件包括：
– 查封前签订合法有效买卖合同；
– 一审辩论终结前将主债权金额交付法院；
– 法院支持排除执行后，可判令抵押权人注销抵押登记。
法律规定：
《新解释》第十三条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。
符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。
人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。”
《民法典》第五百二十四条：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”
“代为清偿”机制的设立，具有重大实务意义：为不符合第28条占有等要件，但愿意代为清偿的二手房买受人提供救济路径，同时保障了优先债权人的合法权益。
（二）权利对抗范围的分层保护
《新解释》更加明确了相关权利顺位：
|
权利主体 （符合法定要件） |
可对抗债权范围 | 法律依据 |
|
商品房消费者 |
建设工程优先权、 抵押权、 一般金钱债权 |
《新解释》第11条 |
|
二手房买受人 （愿意代偿） |
建设工程价款优先受偿权、 抵押权、 一般金钱债权 |
《新解释》第13条 |
| 二手房买受人
（一般） |
一般金钱债权 |
《新解释》第14条 |
|
以房抵债案外人 |
一般金钱债权 | 《新解释》第15条 |
|
工抵房案外人 |
抵押权、 一般金钱债权 |
《新解释》第17条 |
| 调换征收补偿案外人 | 建设工程价款优先受偿权、
抵押权、 其他债权 |
《新解释》第18条 |
三、以房抵债的排除适用：一般金钱债权例外
（一）以房抵债不能排除优先权的强制执行
最高法在(2022)最高法民再126号案中强调：以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，仅为普通债权，不可排除优先受偿权的强制执行。
（二）以房抵债排除一般金钱债权的强制执行
《新解释》出台前，司法实践普遍认为，第28条第一款第一项的“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不包括以房抵债协议。即以房抵债不能对抗一般金钱债权人的强制执行。
《新解释》第十五条对该观点予以更新完善，明确：在符合该条四个要件的情况下，人民法院应当支持案外人关于以房抵债排除一般金钱债权强制执行的诉讼请求。
法律规定：
《新解释》第十五条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”
四、结语：规则重构下的利益平衡趋势
《新解释》通过代为清偿机制打破了“担保物权绝对优先”的传统逻辑，赋予二手房买受人在特定条件下“对抗”优先权的可能，体现了生存利益、交易安全与担保秩序的再平衡。然而，其适用仍受限于严格要件和资金代付能力，实践中需结合查封时点权利状态、买受人过错程度等要素综合判断。
